부동산 세금·금융 계산기 모음 — 5종 출시 완료

공인중개사 실무에서 계산기는 매 계약마다 손에 쥐는 도구입니다. 손님 앞에서 휴대폰 계산기로 직접 두드리면 오차도 생기고 시간도 잡아먹습니다. 이 사이트는 계약 빈도가 높은 순서대로 부동산 세금·금융 계산기 5종을 한곳에 모아 출시 완료했습니다.

중개수수료·취득세·평·㎡ 변환·양도소득세·보유세(재산세 + 종부세) — 매수/매도/보유 상담의 거의 모든 세금·면적 계산을 손님 앞에서 1분 안에 끝낼 수 있도록 설계했습니다.

출시 로드맵

1. 중개수수료 계산기

/tools/brokerage-fee 에서 바로 사용하실 수 있습니다. 국토교통부 시행규칙 별표1을 기준으로 주택 매매 6구간, 주택 임대 6구간, 오피스텔 주거용, 오피스텔 비주거 + 주택 외(협의형) 4종을 모두 다룹니다.

핵심 함정 세 가지를 미리 알고 들어가시면 좋습니다.

• 금액은 만원 단위로 입력합니다. 5억은 50000, 12억은 120000. 원 단위로 잘못 적으면 계산이 0.0001%로 떨어져 버리니 화면 안내를 꼭 보세요.
• 월세 거래는 환산보증금으로 환산합니다. 공식은 보증금 + (월세 × 100). 환산보증금이 5,000만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)을 다시 적용합니다 (시행규칙 단서 조항).
• 부가세는 일반과세 10% 또는 간이과세 4%를 체크박스로 선택합니다. 간이과세 사업자는 4%만 부가하시면 됩니다.

오피스텔 비주거 + 주택 외(상가·토지·공장)는 0.9% 이하 협의형입니다. 계산기는 0.9% 상한값을 보여주고, 손님과 협의한 실제 요율을 별도로 안내하실 수 있도록 박스로 분리했습니다.

사용 흐름 (3단계)

화면이 매우 단순합니다. 손님 앞에서 1분 안에 결과가 나오도록 설계했어요.

1. 거래유형 선택 — 매매/임대/오피스텔(주거)/오피스텔(비주거)·기타 4개 중 클릭. 거래유형을 바꾸면 매물가·보증금·월세 입력값은 0으로 초기화됩니다 (잘못된 잔여 입력 방지).
2. 금액 입력 — 매매면 매매가 한 칸, 월세면 보증금 + 월세 두 칸. 만원 단위 안내가 입력 칸 아래에 항상 떠 있습니다.
3. 결과 확인 — 적용 요율, 한도액, 수수료(부가세 포함/미포함)가 카드로 즉시 표시됩니다. 부가세 체크박스를 켜고 끄면 결과가 실시간으로 갱신됩니다.

2. 취득세 계산기

취득세 계산기 는 매수 상담의 두 번째 필수 도구입니다. 6억 미만 1%, 69억 구간 선형보간 13%, 9억 초과 3% 표준세율은 물론, 다주택자 중과세율(2주택 조정 8%, 3주택 조정 12%·비조정 8%)과 무주택 생애최초 200만원 한도 감면, 오피스텔 4.6% 고정까지 5종 분기를 모두 다룹니다.

전용면적 입력에 따라 농어촌특별세 비과세(1주택 + 85m² 이하)가 자동 적용되고, 결과 카드 아래 면책·다주택 부속세·생애최초 안내·85m² 비과세 안내가 상황별로 자동 노출됩니다. 12억 초과 생애최초 시도처럼 적용이 불가능한 경우에는 거부 사유와 함께 표준세율로 계산해 보여줍니다.

면책 안내 — 계산기는 출시 시점 기준 최신 세율을 적용하지만, 정확한 세액은 반드시 각 시·군·구청 또는 세무사 상담을 거쳐 확정하시기 바랍니다. 계산기는 참고 용도이며, 본 사이트는 계산 결과로 발생한 손해에 대해 책임지지 않습니다.

자세한 사용 흐름은 취득세 계산기 사용법 글에서.

3. 평·㎡ 변환 계산기

/tools/area-converter 에서 사용하실 수 있습니다. 1평 = 3.3058㎡ 표준 환산을 양방향으로 계산합니다.

• 평 → ㎡: 입력값 × 3.3058
• ㎡ → 평: 입력값 ÷ 3.3058
• 결과는 소수점 1자리까지 표시 (네이버 부동산 표기 일치)

손님이 "전용 25평이 몇 ㎡예요?" 물어볼 때 즉답하실 수 있고, 매물 비교 시 단위 통일에 유용합니다.

4. 양도소득세 계산기

/tools/transfer-tax 에서 사용하실 수 있습니다. 입력 13개 필드로 본세를 즉시 산출하고, 6 분기(empty/loss/unregistered/single-house-exempt/ single-house-prorate/general)를 자동 판정합니다.

핵심 자동 분기:

• 1세대1주택 비과세 (12억 이하 + 보유 2년+ + 거주 2년+)
• 12억 초과 안분 + 표2 장기보유공제 (최대 80%)
• 다주택 중과 한시배제 (2026-05-09 종료, 이전 양도분만 중과 0)
• 미등기 70% 단일세율 (장특공·기본공제 모두 배제)
• 장기보유공제 표1(일반) / 표2(1주택)

9 권위 출처 교차검증 — 법제처 §95② 본문, 국세청 표 13컬럼, 홈택스, KB금융, 한경, 부동산뱅크, 조세심판원 등. 5월 종합소득세 신고기간 홈택스 자동검증이 임시중지된 상황에서 다출처로 산식 검증을 마쳤습니다.

자세한 분기·면책 정책은 양도세 계산기 출시 글에서 확인하세요.

5. 보유세 계산기 (재산세 + 종부세)

/tools/property-tax 에서 사용하실 수 있습니다. 공시가격 1개 + 보유 주택수 + 1세대1주택 자격 + 연령 + 보유연수 5개 입력으로 재산세·종합부동산세·농어촌특별세 합산 1년 보유세를 즉시 산출하고, 4 분기(empty/below-threshold/single-house/multi-house)를 자동 판정합니다.

핵심 자동 분기:

• 1세대1주택자 (공제 12억 + 특례세율 0.05~0.35% + 연령/보유 세액공제 한도 80%)
• 다주택자 (공제 9억, 일반 누진세율 0.5~5.0%)
• 3주택 이상 + 25억 초과 = 중과 누진 진입 (지방세법 종부세법 §9② 단서)
• 종부세 과세표준 0 (공제 미만) → 재산세만 부과
• 농어촌특별세 = 종부세액 × 20% (별도 자동)

핵심 함정 세 가지:

• 공시가격 ≠ 시세 — 시세의 약 70~80% 수준. 부동산공시가격알리미에서 확인.
• 1세대1주택 자격 — 단순 1주택 보유가 아니라 1세대 모두 1주택 + 본인 명의 + 거주(신청 시) 충족 필요. 자격 미충족 시 일반 9억 공제만 적용.
• 세부담 상한 150% 자동 cap (2026-05-04 갱신) — "전년도 보유세 (선택)" 입력란에 작년 세금을 적으면 지방세법 §122 의 150% cap 이 자동 적용되어 표시됩니다. 미입력 시 cap 미적용 상태 안내문 노출.
• 1세대1주택 재산세 공정시장가액비율 차등 자동 반영 (2026-05-05 갱신) — 지방세법 시행령 §109 — 1주택자는 시가표준액 3억 이하 43% / 3억~6억 44% / 6억 초과 45% 자동 적용 (9억 초과도 45% 한도 없음). 다주택·법인은 60% 유지.
• 종부세 공제할 재산세액 자동 차감 (2026-05-06 갱신) — 종부세법 시행령 §4의2 + 대법원 2019두39796 판결 정합 — 종부세 산출세액에서 재산세 중복 부과분 차감 (이중과세 방지). 1주택·다주택·법인 모두 적용. 1세대1주택 세액공제는 차감 후 종부세액 기준.
• 법인 9종 일반 누진세율 특례 출시 (2026-05-06 갱신) — 국세청 PDF #14 페이지 2 표 직접 인용 — 공익법인등(2종)·공공주택사업자·주택조합·정비사업시행자·민간건설임대사업자·도시개발사업시행자·사회적기업등·종중 9 카테고리 라디오. 매년 9.16~9.30 별지 제28호 신청 시 단일세율 → 일반 누진세율 + 공제 9억 + 세부담 상한 150% 적용. 도구 산식 면책 미반영 0건 박제.

국세청 PDF 16개 출처 — 산식 추정 0건 — 지방세법 §111의2 + 종부세법 §8/§9 + 합산배제 + 1세대1주택 보유기간 특례 + 공동명의 + 세율표 + 세액계산 흐름도 + 가산세 + 납부기한 + 향교/종교 + 사원용 + 임대주택 + 주택신축용 + 법인 누진. 사용자가 직접 국세청 자료를 업로드한 결과 산식 추정 0건으로 박제했습니다.

자세한 분기·면책 정책은 보유세 계산기 출시 글에서 확인하세요.

자료 출처

• 공인중개사법 시행규칙 별표1 — 국가법령정보센터, 중개보수 요율표
• 행정안전부 지방세 — 취득세·재산세 등 지방세 안내
• 국세청 부동산 세금 안내 — 양도소득세·종합부동산세 표
• 국가법령정보센터 — 소득세법 §95② / §104 — 양도세 장기보유공제·세율 본문
• 국가법령정보센터 — 지방세법 §111 §122 — 재산세 세율 + 세부담 상한 본문
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 §8 §9 — 종부세 공제·세율 본문
• 국세청 종합부동산세 PDF 16개 — 합산배제·세율표·세액계산 흐름도·가산세·납부기한·1세대1주택 특례 등 권위 출처
• 홈택스 양도세 모의계산 — 5월 종합소득세 신고기간 임시중지

5종 출시가 완료됐고, 향후 임대수익률·연차증감 등이 추가되면 이 글이 그 시점에 함께 갱신됩니다. 사용 중 발견하신 오류나 함께 다뤘으면 하는 도구가 있으시면 블로그 목록에서 다른 글을 보시거나 사이트 내 문의 채널로 알려 주세요.