보유세 계산기 출시 — 재산세 + 종부세 5 필드 4 분기 자동 판정

보유세는 "매년 두 번 부과되는 세금"입니다. 7월 1631일·9월 1630일에 재산세가 분납으로, 12월 1~15일에 종합부동산세가 부과됩니다. 매수 상담에서 "이 집 보유세 얼마예요?" 물어볼 때 바로 답할 수 있도록 재산세 + 종부세 + 농어촌특별세 합산 1년 보유세를 즉시 산출합니다.

오늘 /tools/property-tax 가 출시됐습니다 (2026-05-04). 1세대1주택 12억 공제·연령/보유 세액공제·다주택 9억 공제·3주택 25억 초과 중과·농특세 20% 모두 자동 분기합니다.

핵심 함정 3가지

가장 흔하게 놓치는 세 가지를 미리 알고 들어가시면 좋습니다.

• 공시가격 ≠ 시세 — 가장 흔한 혼동입니다. 보유세는 공시가격 기준이며 시세의 약 70~80% 수준입니다. 시세 15억 아파트의 공시가가 10억대인 경우가 많고, 그러면 1세대1주택 12억 공제 미만이라 종부세 0원 (재산세만 부과)이 될 수 있습니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인하세요.
• 1세대1주택 자격은 단순 1주택 보유가 아닙니다 — 본인 명의 1주택뿐 아니라 1세대 모두 1주택이어야 합니다. 부부 합산, 미혼 자녀 포함 가족 합산 기준입니다. 자격 미충족 시 공제 12억이 아니라 일반 9억 공제만 적용되고 특례세율도 받지 못합니다.
• 종부세 0원 분기 — 공시가격이 공제(12억 또는 9억) 미만이면 종부세 과세표준 0원이라 종부세·농특세 모두 0원입니다. 결과 카드에 "(공제 미만)" 회색으로 표시되며 재산세만 부담합니다. 종부세 0이라고 화면이 비어 있는 게 아니라 정상 분기입니다.

사용 흐름 (3단계)

화면이 매우 단순합니다. 1세대1주택 자격을 켜야만 연령/보유 입력이 나오게 설계해서 다주택자가 의미 없는 입력에 헷갈리지 않게 했습니다.

1. 공시가격 입력 — 만원 단위. 10억 공시가 = 100000 입력. 노란색 강조 박스로 "시세가 아닌 공시가격" 안내가 항상 떠 있습니다.
2. 주택수·자격 선택 — 1·2·3주택 라디오 + 1세대1주택자 체크박스. 1주택 선택 시에만 1세대1주택 체크박스가 활성화됩니다.
3. 연령·보유연수 입력 (1세대1주택만) — 자격 체크 시에만 두 칸 노출. 60세 이상 + 5년 이상 보유 시 종부세액에서 세액공제 (한도 80%) 적용됩니다.

분기 4종 한 눈에

세부담 상한 150% 자동 cap (2026-05-04 갱신)

지방세법 §122에 따라 전년 대비 보유세 150% 초과분은 자동 캡 적용됩니다. 본 계산기는 "전년도 보유세 합계 (만원, 선택)" 입력란에 작년 보유세를 적으시면 산출 합계가 작년의 1.5배를 넘을 때 자동으로 cap을 적용해 표시합니다. 입력하지 않으면 cap 미적용 상태이며 그 사실이 노란 안내문으로 표시됩니다.

법인 단일세율은 cap 미적용: 종부세법 §15 (세부담의 상한)는 본래 전년 대비 150% 초과분을 공제하는 규정이지만, §9② (법인 단일세율, 2주택 이하 2.7% / 3주택 이상 5.0%) 적용 시 §15 규정 자체가 배제됩니다. 본 계산기에서도 법인 토글 ON + 일반 누진세율 특례 미선택 상태에서는 cap 산식이 호출되지 않아 전년 보유세 대비 1.5배를 초과해도 그대로 산출됩니다. 단, "법인 9종 일반 누진세율 특례" 카테고리를 선택한 경우(공익법인등·공공주택사업자·주택조합 등 PDF #14 9종)는 일반 누진세율 + 9억 공제와 함께 cap 도 적용됩니다.

출처: 종부세법 §15 (세부담의 상한) + §9② (법인 단일세율, §15 적용 배제 근거)

합산배제 신청

종부세법 §8③ 및 시행령 §3 — 임대등록·종교용·사원용·주택신축용 등 합산배제 신청한 주택은 종부세 산정에서 제외됩니다 (재산세는 영향 없음). 본 계산기에서는 "해당하면 펼쳐서 입력" 영역의 "합산배제 신청 주택 수" select 로 수치 입력 시 자동 반영됩니다.

예시: 3주택 보유자가 그중 2채를 임대등록한 경우, 합산배제 2채 입력 시 종부세 산정 단계에서는 effectiveHouses = 1 로 평가되어 12억 공제 + 1주택 분기로 처리됩니다 (1세대1주택 자격 충족 시). 재산세는 여전히 보유 3주택 기준으로 계산됩니다.

2026년 개편 (미분양주택 합산배제 7년 연장): 2025·2026년 종부세 납세의무가 성립하는 분부터 미분양주택 합산배제 기간이 기존 5년 → 7년으로 연장되었습니다 (조세특례제한법 §99의2). 주택건설사업자가 보유한 미분양주택(사용승인 후 임차계약 없이 보유)이 대상이며, 본 도구의 합산배제 신청 주택 수에 포함해 입력하시면 종부세 산정에서 제외됩니다.

상속주택 합산배제 (종부세법 §9 + 시행령 §4의2): 상속개시일로부터 5년 이내인 주택은 주택 수에서 제외됩니다 (1세대1주택 자격 유지 가능). 5년 경과 후에도 지분율 40% 이하 또는 소유 지분 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 이면 계속 주택 수에서 제외됩니다. 본 도구는 자격을 자동 검증하지 않으며, 매년 9.16~9.30 합산배제 신고를 거쳐야 적용됩니다.

자격 요건 (본인 책임 확인):

• 상속개시일 5년 이내 또는 지분율·공시가 단서 충족
• 5종 특례주택 분류표(본 글 아래 "특례주택" 단원 참조)에 상세 케이스 박제

출처: 종부세법 §8/§9/§9③, 시행령 §4의2, 지방세법 §111, 조세특례제한법 §99의2 (2026 개편 미분양 7년 연장 + 상속주택 단서 직접 검수)

임대주택 9종·사원용 주택 등 19종의 카테고리별 자격 요건(면적·공시가격 상한·임대기간) 상세는 종부세 합산배제 완전 가이드에서 다룹니다.

공동명의

공동명의 종부세는 두 갈래입니다. 특례 미신청 시는 인별 과세 (각자 9억 공제), 특례 신청 시는 1인 합산 납세 (12억 공제 + 세액공제 80% 가능).

특례 미신청 (인별 과세, 종부세법 §9)

각 명의자가 본인 지분만큼 종부세를 따로 부담합니다. 각자 9억 공제 적용. 본 계산기에서는 "해당하면 펼쳐서 입력" 영역의 "공동명의 본인 지분 (%)" 입력 시 자동 반영됩니다.

중요 가정: 입력하신 공시가격은 본인 지분 공시가로 가정합니다 (전체 공시가가 아니라 본인이 부담하는 부분). 종부세 산정 단계에서 본인 지분 % 만큼 effectivePublished 를 곱한 후 본인 9억 공제를 적용합니다 (세액공제는 적용 불가). 재산세는 본인 지분이 별도 고지되므로 입력값 그대로 사용합니다.

부부 공동명의 1주택자 과세특례 (국세청 PDF 박제)

거주자 부부가 1주택만 공동소유한 경우 매년 9.16~9.30 사이 특례 신청 시 지분율이 큰 자(같은 경우 합의 1인)가 1인 합산 납세하는 방식으로 전환됩니다. 12억 공제 + 세액공제 80% (납세의무자 연령·보유 기준) 모두 가능. 본 계산기에서는 "해당하면 펼쳐서 입력" 영역의 "부부 공동명의 1주택자 특례 신청" 토글을 켜면 자동 적용됩니다.

자격 요건 (본인 책임 확인):

• 부부가 1주택만 공동소유 (다른 세대원 무주택)
• 배우자가 다른 주택 보유 시 특례 불가
• 신청 서식: 별지 제30호 서식 + 혼인관계증명서 첨부, 매년 9.16~9.30 신청

자격 미충족 시 추징 가능하며 본 도구는 자격을 자동 검증하지 않습니다. 가족·지인 공동명의는 본 특례 대상이 아니며 세무사 상담을 권장합니다.

출처: 종부세법 §9 (인별 과세) + 국세청 공동명의 1주택자 과세특례 PDF 직접 검수

절감 효과 수치 예시 (도구 산출 기준)

부부 공동명의가 단독명의보다 종부세 절감되는 정도는 공시가격 구간에 따라 다릅니다. 본 도구로 산출한 3 케이스를 답습 참고용으로 박제합니다 (1세대1주택 자격, 60세 이상, 보유 10년 가정).

• 공시 12억 (시세 약 15~17억) — 단독명의 1세대1주택 12억 공제로 종부세 0원, 공동명의 미신청은 각자 6억 지분 < 9억 공제로 종부세 0원, 공동명의 특례 신청도 종부세 0원. 절감 효과 거의 없음 (재산세만 부담).
• 공시 18억 (시세 약 22~25억) — 단독명의 1세대1주택 = 12억 공제 + 세액공제, 공동명의 미신청 = 9억+9억 = 사실상 18억 공제로 종부세 0원, 공동명의 특례 신청 = 12억 공제 + 세액공제. 미신청 (인별 9억×2) 이 가장 유리한 구간.
• 공시 30억 (시세 약 37~42억) — 인별 9억×2 = 18억 적용 후도 종부세 큼. 특례 신청 = 12억 공제 + 세액공제 80% 가능. 60세·보유 10년 적용 시 특례 신청이 미신청보다 보통 유리합니다.

본인 케이스는 /tools/property-tax 에서 1세대1주택 토글 ON·OFF

• 공동명의 본인 지분(50%) 입력 + 부부 공동명의 특례 토글 ON·OFF 4 조합을 비교해 가장 낮은 결과를 선택하시면 됩니다.

법인 보유

종부세법 §9③ — 법인 보유 주택은 누진세율이 아닌 단일세율 적용입니다 (2주택 이하 2.7% / 3주택 이상 5.0%). 종부세 기본공제 9억/12억도 미적용이며 1세대1주택 12억 공제·연령/보유 세액공제 모두 받을 수 없습니다.

본 계산기에서는 "해당하면 펼쳐서 입력" 영역의 "법인 보유" 토글을 켜면 자동 분기됩니다. 법인 토글 시 합산배제 select + 공동명의 input 이 자동 비활성화되며 (법인은 합산배제 신청·지분 개념 둘 다 없음) 1세대1주택 자격·연령·보유 입력값도 산식에서 무효 처리됩니다.

법인 다주택자는 단일세율 5.0% + 농특세 20% 추가로 개인보다 부담이 매우 높습니다. 절세를 위한 개인 명의 분산은 별도 전략이며 세무사 상담이 필수입니다.

출처: 종부세법 §9③ (법인 단일세율), 농특세법 §5

법인 9종 일반 누진세율 특례 (PDF #14, 세션 111 출시)

국세청 PDF 「법인 주택분 일반 누진세율 특례」 페이지 2 표 기준, 다음 9종 법인은 합산배제 신고기간(매년 9.16~9.30)에 별지 제28호 서식과 증빙서류를 제출하면 단일세율 → 일반 누진세율 + 공제 9억 + 세부담 상한 150% 를 적용받을 수 있습니다.

본 계산기에서는 "해당하면 펼쳐서 입력" → 법인 토글 ON 직후 노출되는 "법인 9종 일반 누진세율 특례" 드롭다운에서 카테고리를 선택하시면 됩니다 (선택 안 함 = 단일세율 그대로). 신청 자격(증빙서류 등)은 본인 책임으로 확인하셔야 합니다. PDF #14 직접 참조.

출처: 국세청 PDF #14 (법인 주택분 일반 누진세율 특례) — 페이지 2 표 직접 인용

종부세 공제할 재산세액 (이중과세 방지)

종부세법 시행령 §4의2 — 종부세 산출세액에서 재산세 중복 부과분을 차감해 이중과세를 방지합니다. 본 도구는 자동으로 차감해 정확한 종부세 최종액을 산출합니다 (세션 110 v3-A ② 출시).

산식 (대법원 2023.8.31. 선고 2019두39796 판결 정합):

공제할 재산세액 = 재산세 부과액 × (분자 ÷ 분모)
분자 = applyBracket((공시가 - 기준금액) × 종부세FMR × 재산세FMR, propertyBrackets)
분모 = applyBracket(공시가 × 재산세FMR, propertyBrackets)

분자·분모 모두 누진세율 적용 (대법원 명시). 1주택자·다주택자·법인 모두 적용됩니다 (KILF 한국지방세연구원 + 국세청 공식 흐름도).

1세대1주택 세액공제 기준 변경: 산출세액 → 공제할 재산세액 차감 후 종부세액 기준 (이중공제 방지, 대법원 판결 정합). 본 도구도 동일 적용.

출처: 종합부동산세법 시행령 §4의2 §5의3, 대법원 2019두39796 (2023.8.31.), 국세청 종부세 세액계산 흐름도, KILF 한국지방세연구원

1세대1주택 재산세 공정시장가액비율 차등 (43~45%)

지방세법 시행령 §109 — 1세대1주택자는 재산세 공정시장가액비율을 일반 60%가 아닌 시가표준액 구간별 차등 비율로 적용받습니다.

9억 초과 1주택도 45% 적용됩니다 (한도 없음 — LBOX 법령 직접 검증). 2025년 납세의무, 2026년에도 동일하게 유지됩니다.

본 도구는 1세대1주택 체크 시 자동으로 차등 비율을 적용합니다 (세션 110 갱신). 종부세 공정시장가액비율은 60% 그대로 유지됩니다 (재산세만 차등).

출처: 지방세법 시행령 §109, 행정안전부 공식 자료 (2026 재산세 1주택 부담 완화)

1세대1주택 5종 특례주택 (PDF #12, 세션 112 출시)

본인 1주택만 가지고 있으면 보통 1세대1주택자로 인정받지만, 신규주택 일시적 보유나 상속주택처럼 본의 아니게 1주택 + 추가 주택을 함께 가지게 되는 경우가 있습니다. 이런 경우에도 신청에 의해 1세대1주택자 자격이 유지되어 12억 공제 + 세액공제 80% 혜택을 받을 수 있습니다 (특례주택을 제외한 1주택 부분만 안분).

5종 자격 요건 (PDF #12 페이지 1~2 본문 박제)

신청 효과 (PDF #12 페이지 3·4 표 박제)

안분 산식 (PDF #2 페이지 4 + PDF #12 페이지 3 결합 박제)

세액공제 = 산출세액 × (1주택 공시가 / (1주택 공시가 + 5종 특례주택 합계 공시가)) × 공제율

본 도구는 공시가 비율로 단순 박제 (공정시장가액비율 60% 미적용). 정확한 분모 단위 (공시가 vs 과세표준)는 종부세법 §9 본문 + 시행령 참조 + 세무사 상담을 권장합니다 (실무상 ≤1% 오차 가능).

부부 2주택 이상 소유 시 자격 (PDF #12 페이지 3 표)

사후관리 (PDF #12 페이지 4)

일시적 2주택자는 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 미양도 시 경감받은 세액을 추징당합니다.

신청 절차

매년 9.16~9.30 까지 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서(별지 제24호 서식)」 관할세무서 제출. 최초 제출 후 변동이 없으면 다음 연도부터는 자동 적용.

본 도구 처리 범위

• ✅ PDF #12 효과 (1주택 자격 유지 + 12억 공제 + 세액공제 안분) 자동 적용
• ✅ 5종 카테고리별 채수·합계 공시가 별도 입력
• ✅ 법인·다주택자·자격 미충족 시 자동 차단 (입력값 무효)
• ✅ 부부 공동명의 1주택자 특례(B-5)와 양립 시 B-5 우선 적용 (안분 비활성)
• ❌ 5종 자격 요건 검증은 본인 책임 (PDF 본문 자격 사용자 직접 확인 필요)
• ❌ PDF #13 (세율 적용 시 주택 수 산정 제외 — BRACKETS_3 → BRACKETS_2 분기) 다음 세션 이월

출처: 국세청 PDF #12 (1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례.pdf) + PDF #2 (종합부동산세 법령 안내자료.pdf) 페이지 4 산식

면책 강화

본 계산기는 표준 기준 참고치입니다. 합산배제·공동명의·법인 단일세율·부부 공동명의 1주택자 특례 + 1세대1주택 재산세 공정시장가액비율 차등(§109) + 종부세 공제할 재산세액(§4의2) + 법인 9종 일반 누진세율 특례(PDF #14) + 1세대1주택 5종 특례주택(PDF #12) 모두 반영 완료 — 도구 산식 미반영 0건 박제. 향교/종교는 산식 영향 없는 신고 절차 특례라 본 도구에서 별도 처리 불필요합니다 (PDF 직접 검수 결과). 합산배제 신청 자격·부부 공동명의 1주택자 자격·법인 9종 카테고리 자격·5종 특례주택 자격은 본 도구가 자동 검증하지 않으니 세무사 상담 권장. PDF #13 (세율 적용 시 주택 수 산정 제외) 효과는 다음 세션 이월입니다. 정확한 세액은 반드시 세무사 상담을 거쳐 확정하시기 바랍니다. 본 사이트는 계산 결과로 발생한 손해에 대해 책임지지 않습니다.

자료 출처 — 국세청 PDF 16개 권위 출처

사용자가 직접 국세청 자료를 업로드해 산식 추정을 0건으로 만들었습니다.

• 국가법령정보센터 — 지방세법 §111 §122 — 재산세 세율 + 세부담 상한 본문
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 §8 §9 — 종부세 공제·세율 본문
• 국세청 종합부동산세 PDF 16개 — 합산배제 임대주택 9종·사원용주택 19종·주택신축용토지·세율표·세액계산 흐름도·1세대1주택 보유기간 특례·공동명의·향교/종교·법인 누진·가산세·납부기한 등 권위 출처 (직접 검수로 산식 추정 0건 박제)
• 부동산공시가격알리미 — 공시가격 조회

다음 단계

/tools/property-tax 에서 즉시 사용하실 수 있습니다. 다른 부동산 계산기는 계산기 모음 안내에서 확인하세요. 양도세는 /tools/transfer-tax, 취득세는 /tools/acquisition-tax, 중개수수료는 /tools/brokerage-fee 에서 사용 가능합니다.

손님 응대 시나리오 중심의 사용법은 /blog/property-tax-tool-guide 에서 자세히 안내합니다.

사용 중 발견하신 오류나 함께 다뤘으면 하는 도구가 있으시면 블로그 목록에서 다른 글을 보시거나 사이트 내 문의 채널로 알려 주세요.