단지 상세 5 단원 30초 도해 — 손님 신뢰 응대 카드

미분양 단지 한 화면에는 정보가 단원 5개로 정리돼 있습니다. 손님이 단지 카드를 클릭한 직후 30초만에 단지 신뢰성·외형·판매·임대·환경을 답할 수 있느냐는 결국 5 단원의 정보 흐름을 얼마나 빠르게 잡느냐에 달려 있습니다.

이 글은 미분양 화면 단지 상세 화면의 개요·분양 정보·거래 통계·주변환경· 위치 5 단원에 어떤 칸 30+ 개와 지표 14가지(값 + 공인 기준·출처 한 줄)가 분포돼 있는지 한 표로 정리하고, 손님 앞에서 5분에 단지 신뢰성 답을 만드는 순서를 안내합니다.

5 단원 한눈에 보기

단원마다 보여드릴 칸이 다릅니다. 한 표에 정리하면 다음과 같습니다.

5 단원 × 30+ 칸 × 지표 14가지 = 단지 한 곳을 입체적으로 파악하는 정보 그물. 지표마다 값 아래에 법령·공공 통계 기준과 자료 출처 한 줄이 붙어 있어, 손님께 근거와 함께 말씀드릴 수 있습니다.

개요 — 17칸으로 단지 신뢰성 잡기

개요 단원은 단지의 외형·신뢰성·기본 사항을 한 줄로 보여드립니다. 17칸 중 손님 응대에 가장 중요한 영역만 추려 안내드립니다.

기본 정보 5종 — 단지명 / 주소 / 지역 (시도 + 시군구 + 동) / 완공 / 난방. 손님께 "○○동 ○○년 완공 단지, 도시가스 난방입니다" 식으로 5초에 단지를 위치시켜드릴 수 있습니다.

지표 7종 — 세대수 / 최고층 / 세대당 주차 / 용적률 / 건폐율 / 전용률(공급면적 가운데 우리 집만 쓰는 넓이의 비율) / 관리비. 값 아래에 법정 기준이 함께 보입니다(세대수 300세대 의무관리대상·500세대 주민공동시설 확대, 최고층 30층 고층·50층 초고층, 주차 법정 최소 세대당 1대). 손님께 "1,047세대라 의무관리대상 단지, 주차는 법정 최소 1대보다 넉넉한 1.2대입니다" 한 줄로 외형을 잡아드립니다. 지표 14가지의 기준·출처를 자세히 읽는 법은 미분양 상세 지표 글을 참고하세요.

용적률·건폐율 — 용적률은 땅 넓이 대비 건물 바닥 넓이 합의 비율, 건폐율은 땅 넓이 대비 건물이 덮은 넓이 비율입니다. 상한은 용도지역과 지자체 조례로 정해집니다(예: 제3종일반주거 용적률 300%·건폐율 50%). 손님이 "녹지 많은 단지 원해요" 하시면 용적률이 낮은 단지로 좁혀드릴 수 있습니다.

시공사 신뢰 지표 4종 — 시공사 / 부채비율 / 신용등급 / HUG 보증. 미분양 단지에서 가장 중요한 단원입니다. 시공사 부채비율 300% 초과 또는 신용등급 B 이하면 분양 후 입주 지연 위험 가능, HUG 보증 "불가" 면 중도금 대출 어려움 가능. 손님 화법: "이 단지는 시공사 신용등급 A 이고 HUG 보증 가능이라 분양 안정성이 높습니다."

분양 정보 — 평형별 분양가 표 + 미분양률

분양 정보 단원은 가격대를 잡는 영역입니다. 5칸 + 평형별 분양가 표 + 미분양률이 있습니다.

분양 최저·최고가·평당가 3종 — 단지 전체 분양가 범위. 평당가는 3.3㎡당 값입니다. 손님께 "○억 부터 ○억까지 평당 ○○만원 분양 단지" 식으로 가격대를 30초에 안내드립니다.

분양유형·분양단계 2종 — 일반분양 / 임대후분양 / 후분양 등 분양유형 + 1차/2차/3차 분양단계. 차수가 누적되면 같은 단지여도 차수마다 가격대가 다르므로 단지명 검색으로 모든 차수를 모아보시는 게 안전합니다.

평형별 분양가 표 — 26 / 33 / 39 / 49 / 59 평형별 분양가 분포. 손님 거주 인원에 따라 "3인 가족이면 33 평형 ○억 추천" 식으로 1초에 좁혀드릴 수 있습니다.

미분양률 — 미분양 세대 ÷ 전체 세대(국토교통부 미분양주택현황 기반). 값이 낮을수록 잘 팔린 단지라 손님 우선 안내 단지를 고르실 때 참고하시면 됩니다.

분양가 / 할인율 / 평당가 입문은 미분양 분양가·할인율 글을 참고하세요.

거래 통계 — 전세가율·취소율 + 추이 차트

거래 통계 단원은 단지 임대·매매 안정성을 보여드립니다. 지표 3종 + 차트가 있습니다.

전세율(이 단지) — 같은 단지 대표 평수에서 전용면적(우리 집만 쓰는 넓이)이 같은 거래끼리 전세 중앙값(가운데 값) ÷ 매매 중앙값. 몇 건으로 계산했는지 표본 건수가 함께 보이므로, 건수가 적은 단지는 그만큼 조심스럽게 안내드립니다.

PIR — 가구 연소득 대비 주택가격 배수. 국토교통부 주거실태조사 2024 자가가구 PIR(전국 6.3배·수도권 8.7배, 중위수 = 가운데 값)을 참고값으로 나란히 보여 드립니다.

6개월 취소율 — 최근 6개월 거래 중 해제 신고된 비율(부동산 거래신고 등에 관한 법률 §3의2). 값이 높은 단지는 계약 후 변경 사례가 많았다는 뜻이니 손님 응대 화법을 미리 준비.

매매/전세 추이 차트 — 단지 평당가가 시간에 따라 어떻게 바뀌었는지 보여 줍니다. 추이 차트 자세한 활용법은 단지 시세 분석법을 참고하세요 (일반 단지 글이지만 미분양 단지에도 그대로 쓸 수 있습니다).

주변환경 + 위치 — 지표 3종 + 인프라 + 지도

주변환경 단원은 단지 외부 환경을 보여드립니다. 지표 3종 + 인프라 정보가 있습니다.

큰 도로 거리(추정) — 예전 "소음도 dB" 칸은 측정값이 아니라 큰 도로까지 거리 구간에 붙인 추정값이라, 거리 구간(50m 이내·50100m·100200m·200m 넘음)으로 바꿨습니다. 고속국도 300m· 6차로 이상 국도 150m 이내면 소음방지대책 대상(주택건설기준 등에 관한 규정 §9)이라는 기준이 함께 보입니다.

초등학교 도보 — 가장 가까운 초등학교까지 도보 시간. 법정 초등학교 배치 기준(통학거리 1,500m 이내)과 나란히 보여 드립니다.

기피시설 거리 — 지도 검색 11종(소각장·하수처리장·매립지·장례식장·변전소 등) 중 가장 가까운 곳까지 거리.

인프라 — 대기질 (측정소 PM2.5 3년 평균 + 국가 대기환경기준 연평균 15㎍/㎥ 이하/초과) / 의료인프라 (응급의료기관 수) / 보육 (어린이집 수). 지역 범죄 점수는 인구가 없는 지역을 중앙값으로 채운 값이 섞여 있어 화면에서 뺐고, 행정안전부 지역안전지수로 바꿀 예정입니다. 손님이 거주 환경을 중시하시면 같이 보여드리고, 임대 목적이면 인프라는 가볍게 넘어가셔도 됩니다.

위치 단원 — 네이버 지도 + 인근 단지 표시. 단지 위치만 한눈에 잡고, 인근 단지를 지도 표시로 확인해 "같은 동에 ○○푸르지오 단지도 있어요" 식으로 비교 후보를 즉시 안내드릴 수 있습니다.

손님 응대 5분 순서

5 단원 정보를 손님 앞에서 어떻게 꺼내야 할지 막막할 수 있습니다. 실제 사무실에서 쓰는 화법 3가지를 안내드립니다.

"이 단지 5 단원 한 화면에 정리돼 있습니다. 개요 단원 외형 4가지 (세대수·최고층·주차· 건폐율) 값과 법정 기준 줄을 보시면 단지 규모 30초에 잡힙니다. 시공사 신용등급·HUG 보증까지 같이 보시면 분양 안정성도 1분 안에 답 드릴 수 있어요."

"분양 정보 단원 평형별 표가 가장 중요해요. 손님 거주 인원 ○명이시면 ○○ 평형 ○억 추천 드릴게요. 미분양률이 낮으면 잘 팔리는 단지라 우선 안내드리고, 높으면 할인 폭이 클 수 있지만 입주 후 거래 어려울 수 있으니 화법 따로 준비하겠습니다."

"거래 통계 단원 전세율·취소율과 주변환경 단원 큰 도로 거리만 보셔도 임대 안정성·환경 5분 안에 답 나옵니다. 인프라 (대기질·의료·보육)는 거주 목적 손님께 추가로 안내드리면 됩니다."

손님은 "30개 칸 다 설명드릴게요" 보다 "5 단원 지표 14개를 법정 기준과 비교해 5분에 답 드릴게요" 를 훨씬 신뢰합니다. 단지 상세 5 단원 순서는 그 첫 단추가 됩니다.

자료 출처

• 미분양 화면 — 미분양 단지 목록 (탭 5개 + 즐겨찾기 200개)
• 미분양 비교 화면 — 미분양 비교 (17행 + 차트 2종 + 출처 단락)
• 공인중개사를 위한 미분양 활용법 — 함께 읽을 글
• 미분양 비교표 읽는 법 — 값과 공인 기준·출처 (함께 읽을 글)
• 미분양 상세 지표 글 — 지표 14가지 값과 공인 기준·출처 읽는 법 (함께 읽을 글)
• 미분양 분양가·할인율 글 — 분양가·할인율·평당가 입문 (함께 읽을 글)
• 블로그 목록 — 단지 비교·매물 메모·세금 도구 등 다른 글 보기