미분양 상세 지표 14가지 — 값과 공인 기준·출처 읽는 법
세대수·최고층·주차·건폐율·미분양률·전세율·6개월 취소율 등 14가지 지표를 값 그대로 보고, 건축법·공동주택관리법·주택건설기준 규정 같은 법령 기준과 국토교통부 통계 출처를 한 줄로 함께 읽는 법 + 손님 응대 화법.
미분양 단지 상세 화면의 지표 14가지는 이제 값 그대로 보여 드리고, 그 바로 아래에 공신력 있는 기준과 자료 출처 한 줄을 작은 글씨로 붙입니다. 개요 단원에 세대수·최고층· 주차·용적률·건폐율·전용률·관리비, 분양 정보 단원에 미분양률, 거래 통계 단원에 전세율·PIR·취소율, 주변환경 단원에 큰 도로 거리·초등학교 도보·기피시설 거리가 있습니다.
낯선 말 몇 개를 먼저 풀어 둡니다. 용적률은 땅 넓이 대비 건물 바닥 넓이 합의 비율, 건폐율은 땅 넓이 대비 건물이 덮은 넓이 비율입니다. 전용률은 공급면적(우리 집 넓이 + 계단·복도처럼 함께 쓰는 넓이) 가운데 전용면적(우리 집만 쓰는 넓이)이 차지하는 비율이고, 미분양률은 분양하고 안 팔린 집의 비율입니다. PIR 은 소득 대비 집값 배수로, 한 해 소득을 몇 년 모아야 집값이 되는지를 뜻합니다.
예전에는 막대와 색, "적정·주의" 같은 판정 글자를 붙였습니다. 그 문턱은 우리가 모은 자료의 분포에서 뽑은 값이라 법이나 공공 통계가 정한 기준이 아니었습니다. 그래서 판정 글자와 색을 모두 걷어 내고, 손님께 "이 값은 법에서 정한 기준과 비교하면 이렇습니다"라고 근거와 함께 말씀드릴 수 있게 바꿨습니다. 미분양 단지 상세 페이지에서 바로 보실 수 있습니다.
지표 14가지와 기준·출처 한눈에 보기
| 지표 | 단원 | 화면 값 | 함께 보이는 기준·출처 |
|---|---|---|---|
| 세대수 | 개요 | 1,047세대 | 300세대 이상 의무관리대상(공동주택관리법 §2), 500세대 이상 주민공동시설 확대 대상(주택건설기준 등에 관한 규정 §55의2) |
| 최고층 | 개요 | 34층 | 30층 이상 고층건축물(건축법 §2), 50층 이상 초고층건축물(건축법 시행령 §2) |
| 세대당 주차 | 개요 | 1.20대 | 법정 최소 세대당 1대, 전용 60㎡ 이하 0.7대(주택건설기준 등에 관한 규정 §27) |
| 용적률 | 개요 | 214% | 법정 상한은 용도지역별, 예: 제3종일반주거 300%(국토계획법 시행령 §85·지자체 조례) |
| 건폐율 | 개요 | 15.0% | 법정 상한은 용도지역별, 예: 제3종일반주거 50%(국토계획법 시행령 §84·지자체 조례) |
| 전용률 | 개요 | 72.9% | 주거전용면적 ÷ 공급면적(주택법 시행규칙 §2) |
| 관리비 | 개요 | 14만원 | 세대당 월 평균, 공동주택관리정보시스템(K-apt) |
| 미분양률 | 분양 정보 | 11.6% | 미분양 세대 ÷ 전체 세대, 국토교통부 미분양주택현황 |
| 전세율(이 단지) | 거래 통계 | 58.5% | 같은 단지 대표 평수에서 전용면적이 같은 거래끼리 전세 중앙값 ÷ 매매 중앙값, 표본 건수, 국토교통부 실거래가 |
| PIR | 거래 통계 | 12.4배 | 참고: 국토교통부 주거실태조사 2024 자가가구 PIR 전국 6.3배·수도권 8.7배(중위수) |
| 6개월 취소율 | 거래 통계 | 2.1% | 해제 신고 비율(부동산 거래신고 등에 관한 법률 §3의2), 국토교통부 실거래가 |
| 큰 도로 거리(추정) | 주변환경 | 50~100m | 소음 측정값이 아닌 지도 추정값, 고속국도 300m·6차로 이상 국도 150m 이내면 소음방지대책 대상(주택건설기준 등에 관한 규정 §9) |
| 초등학교 도보 | 주변환경 | 7분 | 법정 초등학교 배치 기준은 통학거리 1,500m 이내(도시·군계획시설 규칙 §89) |
| 기피시설 거리 | 주변환경 | 약 1,200m | 지도 검색 11종 중 가장 가까운 것, 교육환경보호구역은 학교 기준 50m·200m(교육환경 보호에 관한 법률 §8) |
대기질은 PM2.5 3년 평균 값과 함께 국가 대기환경기준(연평균 15㎍/㎥, 환경정책기본법 시행령 별표1) 이하인지 초과인지를 글로만 적습니다. 지역 범죄 점수는 인구가 없는 지역을 중앙값(가운데 값)으로 채운 값이 섞여 있어 화면에서 뺐고, 행정안전부 지역안전지수로 바꿀 예정입니다.
개요 — 법정 기준과 나란히 읽기
세대수·최고층 — 판정 글자 대신 법의 경계선을 보여 드립니다. 300세대 이상은 공동주택관리법상 의무관리대상 공동주택이고, 500세대 이상은 주택건설기준 등에 관한 규정의 주민공동시설 확대 대상입니다. 30층 이상은 건축법상 고층건축물, 50층 이상은 초고층건축물입니다.
세대당 주차 — 법정 최소는 세대당 1대(전용 60㎡ 이하는 0.7대)입니다. 화면 값이 이 최소 기준보다 얼마나 넉넉한지 그대로 비교하시면 됩니다.
용적률·건폐율 — 상한은 단지가 있는 용도지역과 지자체 조례로 정해집니다. 화면에는 가장 흔한 제3종일반주거지역 예(용적률 300%, 건폐율 50%)를 함께 적었습니다. 정확한 상한은 그 단지의 용도지역으로 확인해 주세요.
전용률·관리비 — 전용률은 주거전용면적 ÷ 공급면적이고, 관리비는 K-apt 의 세대당 월 평균입니다.
분양 정보·거래 통계 — 계산 방법과 출처
미분양률 — 미분양 세대 ÷ 전체 세대이며 국토교통부 미분양주택현황을 바탕으로 합니다.
전세율(이 단지) — 같은 단지 대표 평수에서 전용면적이 같은 거래끼리 전세 중앙값을 매매 중앙값으로 나눈 값입니다. 몇 건으로 계산했는지 표본 건수를 같이 적어, 건수가 적은 단지는 손님께 그만큼 조심스럽게 말씀드릴 수 있습니다.
PIR — 국토교통부 주거실태조사의 전국·수도권 중위수(가운데 값)를 참고값으로 나란히 둡니다. 소득 정의가 조사마다 다르니 "참고"로만 보시면 됩니다.
6개월 취소율 — 최근 6개월 거래 중 해제 신고된 비율입니다.
주변환경 — 측정값인지 추정값인지 먼저
큰 도로 거리(추정) — 예전 "소음도 dB" 칸은 실제 측정값이 아니라 큰 도로까지 거리 구간에
붙인 추정값이었습니다. 그래서 거리 구간(50m 이내·50100m·100200m·200m 넘음)으로 바꿨습니다.
초등학교 도보 — 가장 가까운 초등학교까지 걸리는 시간이며, 법정 배치 기준(통학거리 1,500m 이내)과 비교해 보실 수 있습니다.
기피시설 거리 — 지도 검색으로 찾은 소각장·하수처리장·매립지·장례식장·변전소 등 11종 가운데 가장 가까운 곳까지 거리입니다.
손님 응대 화법
"세대수 1,047세대라 공동주택관리법상 의무관리대상 단지예요. 주차도 세대당 1.2대로 법정 최소 1대보다 넉넉합니다."
"이 단지 전세율은 같은 단지 대표 평수 실거래 전세 170건·매매 23건으로 계산한 값이에요. 표본 건수까지 같이 보시면 얼마나 믿을 만한 숫자인지 판단하실 수 있습니다."
"PM2.5 3년 평균이 국가 대기환경기준 연평균 15㎍/㎥ 이하입니다."
손님은 **"녹색이니 괜찮아요"보다 "법에서 정한 기준과 비교하면 이렇습니다"**를 더 믿습니다. 상세 화면 맨 아래에는 자료 출처(국토교통부 실거래가·미분양주택현황·K-apt·에어코리아 등)와 법령 출처(국가법령정보센터)를 한 단락으로 모아 두었습니다.
자료 출처
- 미분양 화면 — 미분양 단지 목록 (지역별 정렬(보는 순서 바꾸기)·검색)
- 공인중개사를 위한 미분양 활용법 — 함께 읽을 글
- 미분양 비교표 읽는 법 — 값과 공인 기준·출처 (함께 읽을 글)
- 미분양 분양가·할인율 글 — 분양가·할인율·평당가(3.3㎡당 값) 입문 (함께 읽을 글)
- 단지 상세 5 단원 글 — 30초 도해 (함께 읽을 글)
- 전세가율 글 — 전세가율(매매값 대비 전세금 비율) 계산·읽는 법 (시세 분석)
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