미분양 상세 진행바 6종 30초 독법 — 손님 응대 카드

단지 상세 한 화면에 진행바 6개가 분산돼 있습니다. 개요 단원에 주차·건폐율, 분양 정보 단원에 미분양률, 거래 통계 단원에 전세율·취소율, 주변환경 단원에 소음도 — 손님이 단지 카드를 30초만 봐도 "주차 충분 / 건폐율 쾌적 / 미분양률 양호 / 전세율 적정 / 취소율 안전 / 소음 조용함" 색상·라벨로 단지 품질을 한눈에 판독할 수 있습니다.

본 글은 진행바 6종의 단위·임계·DB 분포 근거를 한 표로 정리하고, 손님 앞에서 30초에 단지를 줄세우는 워크플로를 안내합니다. 미분양 단지 상세 페이지 에서 즉시 답습 가능합니다.

6종 진행바 한눈에 보기

진행바마다 단위와 임계가 다릅니다. 한 표에 정리하면 다음과 같습니다.

색상 매핑은 emerald(SAFE) / amber(WARN) / rose(DANGER) 3 단계로 6종 모두 동일합니다. 손님은 색만 보고 "녹색=권장 / 노랑=참고 / 빨강=주의" 1초 판단이 가능합니다.

개요 — 주차·건폐율

개요 단원에 진행바 2개가 나란히 있습니다. 단지 외형 품질을 한 줄로 보여주는 영역입니다.

주차 진행바 — 세대당 주차대수. 1.5대 이상이면 충분 (방문객 + 가구당 2대 운영 가능), 1.0대 이상이면 보통 (1가구 1대 기본), 1.0대 미만이면 부족 (방문 손님 주차난 가능). MAX 2.0대는 DB 분포 p95 정합. 이상치는 상한 캡으로 표시됩니다.

건폐율 진행바 — 부지 대비 건물이 차지하는 비율. 50% 이하면 쾌적 (녹지·여유 공간), 65% 이하면 보통, 65% 초과면 고밀 (답답한 느낌). MAX 80%는 법정 상한 답습. 건폐율은 invert 방향 (낮을수록 SAFE).

손님 화법: "주차가 충분하고 건폐율도 쾌적해서 가족 단위 거주에 좋은 단지입니다."

분양 정보 — 미분양률

분양 정보 단원에 진행바 1개가 있습니다. 단지 판매 상태를 보여주는 핵심 지표입니다.

미분양률 진행바 — 미분양 세대 / 분양 세대 비율. 10% 이하면 양호 (잘 팔리는 단지), 30% 이하면 주의 (할인·프로모션 검토), 30% 초과면 위험 (장기 미분양 신호). MAX 100%는 상한 캡 (100% 초과 표기는 시각적 의미 없음).

손님 화법: "미분양률 양호 단지부터 우선 안내드릴게요. 30% 초과 단지는 할인 폭이 크지만 입주 후 거래도 어려울 수 있어요."

거래 통계 — 전세율·취소율

거래 통계 단원에 진행바 2개가 있습니다. 단지 임대·매매 안정성을 보여주는 지표입니다.

전세율 진행바 — 전세가 / 매매가 비율. 60% 미만이면 적정 (자기자본 충분), **60~80%**이면 주의 (역전세 가능성), 80% 이상이면 위험 (깡통전세 진입). MAX 120%는 p95 + 여유 답습. 60% "이하" 라는 표현은 60.0% 경계에서 모호하므로 "60% 미만" 으로 정확 안내합니다.

6개월 취소율 진행바 — 최근 6개월 거래 中 취소된 비율. 1.5% 미만이면 안전 (계약 안정), 3% 미만이면 주의, 3% 이상이면 위험 (계약 후 취소 빈번). MAX 7.5%는 DB p95×2 정합 (세션 155 박제).

손님 화법: "전세율 60% 미만이라 보증금 안전 단지입니다. 취소율도 1.5% 미만이라 계약 후 변경 가능성이 낮아요."

주변환경 — 소음도

주변환경 단원에 진행바 1개가 있습니다. 단지 거주 쾌적성의 외부 영향을 보여줍니다.

소음도 진행바 — 단지 주변 측정 dB. 50dB 미만이면 조용함 (도서관 수준), 50~60dB이면 보통 (일반 생활 환경), 60dB 이상이면 시끄러움 (도로변 단지 가능성). MAX 70dB는 법정 주거 환경 기준 답습.

손님 화법: "소음도 50dB 미만으로 조용한 단지예요. 60dB 이상이면 도로변 가능성이 있으니 평일 낮 답사 권장드려요."

임계 결정 근거

6종 임계는 모두 DB 실측 분포 정합으로 박제됐습니다 (세션 153/154/157/160/161). 구체적 근거는 다음과 같습니다.

• 주차: N=1606 실측 p50=1.2 p95=1.8 → 1.0/1.5 임계 채택 (세션 159)
• 건폐율: N=2001 실측 p50=45 p95=58 → 50/65 임계 채택 (세션 160)
• 미분양률: N=1585 실측 p50=2.5 p95=28 → 10/30 임계 채택 (세션 160)
• 전세율: N=1949 실측 p50=67.9 p95=98.4 → 60/80 임계 채택 (세션 161)
• 6개월 취소율: N=1985 실측 max=6.0 → 1.5/3 임계 채택 (세션 153/154)
• 소음도: 환경부 주거 환경 기준 답습 → 50/60 임계 채택 (세션 157)

invert 방향은 6종 中 주차 1종만 ≥ 방향 (높을수록 SAFE), 나머지 5종은 ≤·< 방향 (낮을수록 SAFE) 입니다. 단위·부등호가 컴포넌트마다 다르니 임계값은 위 표를 참조하시고, 본문에서는 색상·라벨만 보고 판단하시면 됩니다.

손님 응대 30초 워크플로

진행바 6종을 손님 앞에서 어떻게 꺼내야 하나 막막할 수 있습니다. 실제 사무실에서 쓰는 화법 3가지를 안내드립니다.

"이 단지 한눈에 보세요. 진행바 6개 색깔 보시면 됩니다. 녹색이 4개 이상 단지면 손님께 우선 안내드리는 단지예요. 빨강이 1개라도 있으면 그 항목 따로 설명드리고 진행 여부 판단하시면 됩니다."

"주차·건폐율·미분양률·전세율·취소율·소음도 6개 모두 녹색이면 외형·판매· 임대·환경 4가지가 다 양호한 단지입니다. 손님 거주 목적이든 임대 목적이든 1순위 권장드릴 수 있어요."

"빨강이 미분양률에 있으면 할인 폭이 크지만 입주 후 거래 어려울 수 있고, 빨강이 전세율에 있으면 깡통전세 가능성이 있어 보증금 보호 안내 따로 드려야 해요. 빨강 위치에 따라 손님 응대 화법이 달라집니다."

손님은 "4 단원 12개 지표 다 설명드릴게요" 보다 "진행바 색깔 6개만 보고 30초에 답 드릴게요" 를 훨씬 신뢰합니다. 단지 상세 진행바 6종은 그 첫 번째 layer 가 됩니다.

자료 출처

• /mibunyang — 미분양 단지 목록 (지역별 정렬·검색)
• /blog/mibunyang-for-agents — 공인중개사 미분양 활용법 (자매글)
• /blog/mibunyang-radar-weights — 미분양 레이더 가중치 30초 즉답 (자매글)
• 블로그 목록 — /compare·매물 메모·세금 도구 등 다른 글 보기