미분양 상세 진행바 14종 30초 독법 — 손님 응대 카드

단지 상세 한 화면에 진행바 14개가 분산돼 있습니다. 개요 단원에 세대수·최고층· 주차·용적률·건폐율·전용률·관리비, 분양 정보 단원에 미분양률, 거래 통계 단원에 전세율·PIR·취소율, 주변환경 단원에 소음도·학교 도보·유해시설 거리 — 손님이 단지 카드를 30초만 봐도 색상·라벨로 단지 품질을 한눈에 판독할 수 있습니다.

본 글은 진행바 14종의 단위·임계·DB 분포 근거를 한 표로 정리하고, 손님 앞에서 30초에 단지를 줄세우는 워크플로를 안내합니다. 미분양 단지 상세 페이지 에서 즉시 답습 가능합니다.

14종 진행바 한눈에 보기

진행바마다 단위와 임계가 다릅니다. 단원별로 한 표에 정리하면 다음과 같습니다.

세대수·최고층은 단지 규모·외형 분류 (정보 표시 차원), 나머지 12종은 SAFE/WARN/ DANGER 색상 매핑 (emerald/amber/rose) 으로 손님이 색만 보고 "녹색=권장 / 노랑=참고 / 빨강=주의" 1초 판단이 가능합니다.

개요 — 세대수·최고층·주차·용적률·건폐율·전용률·관리비

개요 단원에 진행바 7개가 나란히 있습니다. 단지 규모·외형 품질·관리 부담을 한 줄로 보여주는 영역입니다.

세대수 진행바 — 단지 총 세대수. 100세대 미만이면 소규모 (커뮤니티 시설 제한적), 100~500세대이면 중규모 (단지 시설 적정), 500세대 이상 이면 대규모 (헬스장·도서관·게스트하우스 등 풍부). MAX 1500세대는 DB p95 정합. 초대형 단지 (DB max 12032) 도 상한 캡으로 표시됩니다.

최고층 진행바 — 단지 최고 동의 층수. 15층 미만이면 저층 단지 (5~14층 주로), 15~30층이면 중층 단지, 30층 이상이면 고층 단지 (랜드마크 가능성). MAX 50층은 DB p99 답습.

주차 진행바 — 세대당 주차대수. 1.5대 이상이면 충분 (방문객 + 가구당 2대 운영 가능), 1.0대 이상이면 보통 (1가구 1대 기본), 1.0대 미만이면 부족 (방문 손님 주차난 가능). MAX 2.0대는 DB 분포 p95 정합. 이상치는 상한 캡으로 표시됩니다.

용적률 진행바 — 부지 면적 대비 건물 연면적 비율. 200% 미만이면 저밀 (녹지·동간 거리 여유), **200~300%**이면 중밀, 300% 이상이면 고밀 (동간 거리 좁음). MAX 800%는 DB 분포 상한 답습. 용적률은 invert 방향 (낮을수록 SAFE).

건폐율 진행바 — 부지 대비 건물이 차지하는 비율. 50% 이하면 쾌적 (녹지·여유 공간), 65% 이하면 보통, 65% 초과면 고밀 (답답한 느낌). MAX 80%는 법정 상한 답습. 건폐율도 invert 방향 (낮을수록 SAFE).

전용률 진행바 — 분양 면적 대비 전용 면적 비율. 78% 이상이면 우수 (같은 평형이라도 실사용 면적 넓음), **73~78%**이면 보통, 73% 미만이면 낮음 (공용 면적 비중 큼). MAX 90%는 DB 분포 상한 답습. 전용률이 높을수록 SAFE 방향입니다.

관리비 진행바 — 세대당 월 평균 관리비. 10만원 이하면 저렴, 10~25 만원이면 보통, 25만원 초과면 높음 (커뮤니티 시설 多 또는 노후 단지 가능성). MAX 60만원은 DB 분포 상한 답습. 관리비도 invert 방향 (낮을수록 SAFE).

손님 화법: "500세대 이상 대규모 단지에 30층 고층동까지 있어요. 주차 1.5대로 충분하고 건폐율 50% 이하·전용률 78% 이상이라 실사용 면적도 넓어서 가족 단위 거주에 좋은 단지입니다."

분양 정보 — 미분양률

분양 정보 단원에 진행바 1개가 있습니다. 단지 판매 상태를 보여주는 핵심 지표입니다.

미분양률 진행바 — 미분양 세대 / 분양 세대 비율. 10% 이하면 양호 (잘 팔리는 단지), 30% 이하면 주의 (할인·프로모션 검토), 30% 초과면 위험 (장기 미분양 신호). MAX 100%는 상한 캡 (100% 초과 표기는 시각적 의미 없음).

손님 화법: "미분양률 양호 단지부터 우선 안내드릴게요. 30% 초과 단지는 할인 폭이 크지만 입주 후 거래도 어려울 수 있어요."

거래 통계 — 전세율·PIR·취소율

거래 통계 단원에 진행바 3개가 있습니다. 단지 임대·매매 안정성과 가격 부담을 보여주는 지표입니다.

전세율 진행바 — 전세가 / 매매가 비율. 60% 미만이면 적정 (자기자본 충분), **60~80%**이면 주의 (역전세 가능성), 80% 이상이면 위험 (깡통전세 진입). MAX 120%는 p95 + 여유 답습. 60% "이하" 라는 표현은 60.0% 경계에서 모호하므로 "60% 미만" 으로 정확 안내합니다.

PIR 진행바 — 가구 연소득 대비 주택가격 배수 (Price-to-Income Ratio). 15배 미만이면 저부담, 15~25배이면 적정, 25배 이상이면 고부담 (연소득 25년치 이상). MAX 60배는 DB 분포 상한 답습. 손님 소득 대비 가격대를 1초에 가늠하는 지표입니다.

6개월 취소율 진행바 — 최근 6개월 거래 中 취소된 비율. 1.5% 미만이면 안전 (계약 안정), 3% 미만이면 주의, 3% 이상이면 위험 (계약 후 취소 빈번). MAX 7.5%는 DB p95×2 정합 (세션 155 박제).

손님 화법: "전세율 60% 미만이라 보증금 안전 단지입니다. PIR도 15배 미만으로 소득 대비 부담이 낮고, 취소율도 1.5% 미만이라 계약 후 변경 가능성이 낮아요."

주변환경 — 소음도·학교 도보·유해시설 거리

주변환경 단원에 진행바 3개가 있습니다. 단지 거주 쾌적성의 외부 영향을 보여줍니다.

소음도 진행바 — 단지 주변 측정 dB. 50dB 미만이면 조용함 (도서관 수준), 50~60dB이면 보통 (일반 생활 환경), 60dB 이상이면 시끄러움 (도로변 단지 가능성). MAX 70dB는 법정 주거 환경 기준 답습.

학교 도보 진행바 — 단지에서 가장 가까운 학교까지 도보 시간. 5분 이하면 가까움, 5~10분이면 보통, 10분 초과면 멀음. MAX 15분은 DB 분포 상한 답습. 자녀 통학 거리를 색상만으로 안내할 수 있습니다.

유해시설 거리 진행바 — 단지에서 가장 가까운 유해시설까지 거리. 700m 초과면 멀음, 300~700m이면 보통, 300m 이하면 가까움. MAX 1500m는 DB 분포 상한 답습. 거리가 멀수록 SAFE 방향이라 진행바도 멀수록 길게 채워집니다 (다른 진행바와 반대 방향).

손님 화법: "소음도 50dB 미만으로 조용한 단지예요. 학교도 도보 5분 이내라 자녀 통학 편하고, 유해시설도 700m 넘게 떨어져 있어 거주 환경이 쾌적합니다."

임계 결정 근거

14종 임계는 모두 DB 실측 분포 정합 또는 법정·환경부 기준 답습으로 박제됐습니다. 구체적 근거는 다음과 같습니다.

• 세대수: N=2001 실측 p50=120 p95=1460 → 100/500 임계 채택 (세션 169)
• 최고층: N=1807 (90.3%) 실측 p50=24 p95=43 → 15/30 임계 채택 (세션 168)
• 주차: N=1606 실측 p50=1.2 p95=1.8 → 1.0/1.5 임계 채택 (세션 159)
• 용적률: N=2001 실측 p50=296 p95=799 → 200/300 임계 채택 (세션 173)
• 건폐율: N=2001 실측 p50=45 p95=58 → 50/65 임계 채택 (세션 160)
• 전용률: DB 실측 분포 정합 → 73/78 임계 채택 (세션 178)
• 관리비: DB 실측 분포 정합 → 10/25 임계 채택 (세션 177)
• 미분양률: N=1585 실측 p50=2.5 p95=28 → 10/30 임계 채택 (세션 160)
• 전세율: N=1949 실측 p50=67.9 p95=98.4 → 60/80 임계 채택 (세션 161)
• PIR: DB 실측 분포 정합 → 15/25 임계 채택 (세션 176)
• 6개월 취소율: N=1985 실측 max=6.0 → 1.5/3 임계 채택 (세션 153/154)
• 소음도: 환경부 주거 환경 기준 답습 → 50/60 임계 채택 (세션 157)
• 학교 도보: N=1424 (71.2%) 실측 → 5/10분 임계 채택 (세션 179)
• 유해시설 거리: N=1893 (94.6%) 실측 p50=488m p95=1444m → 300/700 임계 채택 (세션 180)

invert 방향은 14종 中 세대수·최고층·주차 3종은 ≥ 방향, 유해시설 거리 1종은 멀수록 SAFE (값이 클수록 채워짐), 나머지 10종은 값이 낮을수록 SAFE 방향입니다. 단위·부등호가 컴포넌트마다 다르니 임계값은 위 표를 참조하시고, 본문에서는 색상·라벨만 보고 판단하시면 됩니다.

14종 임계를 손님 우선순위에 맞춰 가중치 1-5 적용하는 법은 /blog/mibunyang-radar-weights 자매글 참조.

손님 응대 30초 워크플로

진행바 14종을 손님 앞에서 어떻게 꺼내야 하나 막막할 수 있습니다. 실제 사무실에서 쓰는 화법 3가지를 안내드립니다.

"이 단지 한눈에 보세요. 진행바 14개 색깔 보시면 됩니다. 세대수·최고층으로 단지 규모 1초에 잡고, 나머지 12개 중 녹색이 많으면 손님께 우선 안내드리는 단지예요. 빨강이 1개라도 있으면 그 항목 따로 설명드리고 진행 여부 판단하시면 됩니다."

"개요 7개·분양 1개·거래 3개·환경 3개 총 14개가 한 화면에 정리돼 있어서 외형·판매·임대·환경 4가지가 다 양호한 단지인지 30초에 판단됩니다. 손님 거주 목적이든 임대 목적이든 1순위 권장 단지를 즉시 골라드릴 수 있어요."

"빨강이 미분양률에 있으면 할인 폭이 크지만 입주 후 거래 어려울 수 있고, 빨강이 전세율에 있으면 깡통전세 가능성이 있어 보증금 보호 안내 따로 드려야 해요. 빨강 위치에 따라 손님 응대 화법이 달라집니다."

손님은 "4 단원 지표 다 설명드릴게요" 보다 "진행바 색깔 14개만 보고 30초에 답 드릴게요" 를 훨씬 신뢰합니다. 단지 상세 진행바 14종은 그 첫 번째 layer 가 됩니다.

자료 출처

• /mibunyang — 미분양 단지 목록 (지역별 정렬·검색)
• /blog/mibunyang-for-agents — 공인중개사 미분양 활용법 (자매글)
• /blog/mibunyang-radar-weights — 미분양 레이더 가중치 30초 즉답 (자매글)
• /blog/mibunyang-price-discount-guide — 분양가·할인율·평당가 입문 (자매글)
• /blog/mibunyang-detail-sections-guide — 단지 상세 5 단원 30초 도해 (자매글)
• /blog/jeonse-ratio — 전세가율 계산·판독으로 전세율 진행바 보강 (시세 분석)
• 블로그 목록 — /compare·매물 메모·세금 도구 등 다른 글 보기