미분양 비교표 읽는 법 — 값과 공인 기준·출처
미분양 단지 2~4곳을 17행 비교표로 값만 나란히 보고, 세대수·주차·최고층·용적률의 법정 기준과 국토교통부 미분양주택현황·실거래가 등 자료 출처를 함께 읽는 법. 큰 도로 거리(추정)·빈 칸 '-' 읽는 법 + 손님 응대 화법.
미분양 단지 비교 화면은 이제 값만 나란히 보여 드립니다. 비교 단지 2~4개를 고르시면 17행 비교표, 분양가 막대, 미분양 추이 선이 차례로 나오고, 맨 아래에 자료 출처와 법령 출처 한 단락이 작은 글씨로 붙습니다.
예전 화면에는 레이더 그림, 미리 정해 둔 가중치 묶음·끌어서 고르는 막대, "종합 우위 N점", 칸마다 붙던 ★ 표시가 있었습니다. 그 점수와 ★ 는 비교에 고른 단지끼리 최대값 기준 비율로 바꾼 값에 우리가 정한 가중치를 곱한 것이라, 법이나 공공 통계가 정한 기준이 아니었습니다. 같은 단지라도 함께 고른 단지가 바뀌면 점수가 달라졌습니다. 그래서 판정 표시를 모두 걷어 내고, 손님께 값과 그 값의 출처를 그대로 보여 드릴 수 있게 바꿨습니다.
비교표 17행 — 무엇을 나란히 보나
| 행 | 단위 | 함께 볼 공인 기준 (단지 상세 화면에 한 줄로 보입니다) |
|---|---|---|
| 단지명 · 지역 | 글자 | — |
| 세대수 | 세대 | 300세대 이상 의무관리대상(공동주택관리법 §2), 500세대 이상 주민공동시설 확대 대상(주택건설기준 등에 관한 규정 §55의2) |
| 미분양 · 미분양률 | 세대 · % | 미분양 세대 ÷ 전체 세대, 국토교통부 미분양주택현황 |
| 6개월 취소율 | % | 최근 6개월 거래 중 해제 신고 비율(부동산 거래신고 등에 관한 법률 §3의2), 국토교통부 실거래가 |
| 입주시기 | 연·월 | — |
| 분양가 최저 · 최고 | 만원 | 같은 단지 분양가 범위의 아래 끝과 위 끝 |
| 평당가 | 만원 | 미공개·0 은 '-' 로 비워 둡니다 |
| 세대당 주차 | 대 | 법정 최소 세대당 1대, 전용 60㎡ 이하 0.7대(주택건설기준 등에 관한 규정 §27) |
| 최고층 | 층 | 30층 이상 고층건축물(건축법 §2), 50층 이상 초고층건축물(건축법 시행령 §2) |
| 용적률 | % | 법정 상한은 용도지역별, 예: 제3종일반주거 300%(국토계획법 시행령 §85·지자체 조례) |
| 난방 · 시공사 | 글자 | — |
| 할인율 | % | 분양가 대비 할인 폭 |
| 큰 도로 거리(추정) | 거리 구간 | 도로명 주소·지도 검색으로 추정한 값이라 소음 측정값이 아닙니다. 고속국도 300m·6차로 이상 국도 150m 이내면 소음방지대책 대상(주택건설기준 등에 관한 규정 §9) |
표의 용적률은 땅 넓이 대비 건물 바닥 넓이 합의 비율입니다.
큰 도로 거리는 예전에 "소음도(dB)" 라는 이름으로 보였습니다. 그 숫자는 실제로 잰 소음이
아니라 큰 도로까지 거리 구간에 붙인 추정치라, 이제 50m 이내 · 50100m · 100200m · 200m 넘음
같은 거리 구간 글로 보여 드립니다. 어느 구간인지 알 수 없는 값은 '-' 로 둡니다.
값 읽는 순서 — 같은 행끼리, 빈 칸은 빈 칸으로
- 같은 행끼리만 견줍니다. 세대수는 세대수끼리, 평당가(3.3㎡당 값)는 평당가끼리. 행마다 단위가 달라 여러 행을 하나의 점수로 합치지 않습니다.
- '-' 는 0 이 아니라 "자료 없음" 입니다. 평당가 미공개 단지를 0원으로 읽으면 가장 싼 단지처럼 보이는 착시가 생기므로 비워 둡니다.
- 미분양과 세대수는 같은 묶음 값끼리 보여 드립니다. 미분양이 같은 단지 묶음 전체 값이면 세대수도 단지 전체 세대수로 맞춰, 미분양률을 손으로 다시 계산해도 어긋나지 않습니다.
- 값이 손님께 좋은지 나쁜지는 손님 기준으로 정합니다. 세대수가 많은 단지를 좋아하시는 손님도, 작은 단지를 좋아하시는 손님도 계십니다. 화면은 판정 대신 값과 법정 기준만 드립니다.
그림 두 개 — 분양가 막대와 미분양 추이
- 분양가 비교 막대: 단지마다 최저 분양가·최고 분양가·평당가 세 막대를 나란히 그립니다. 막대 위에 별을 붙이지 않고, 정확한 숫자는 막대에 손가락을 올리면 보입니다.
- 미분양 추이 선: 단지마다 달별 미분양 세대 수를 선으로 그립니다. 기간(6개월·1년·2년·전체)을 바꿔 같은 기간끼리 견주시면 됩니다.
자료는 어디서 오나
비교 화면 맨 아래 출처 단락은 미분양 단지 상세 화면과 같은 문구입니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 6개월 취소율 등 거래 통계
- 국토교통부 미분양주택현황 — 미분양 세대 수·미분양률
- 공동주택관리정보시스템(K-apt) — 관리비
- 에어코리아(환경부) — 대기질 측정소 3년 평균
- 네이버부동산 — 단지 정보
- 미분양 사업자 자료
- 법령 원문 — 국가법령정보센터
손님 응대 화법
"(예시) 세 단지 세대수를 나란히 보시면 1,047세대·620세대·298세대입니다. 300세대 이상은 공동주택관리법상 의무관리대상이라 관리 방식이 다릅니다."
"평당가가 '-' 인 단지는 자료가 아직 없는 곳입니다. 0원이 아니니 분양 공고를 받아 보고 다시 견주시죠."
"큰 도로 거리는 지도로 추정한 구간입니다. 실제 소음이 궁금하시면 현장에서 시간대별로 들어 보시는 게 정확합니다."
손님께 "이 단지가 몇 점입니다" 대신 "이 값은 이 자료에서 왔고, 법은 이렇게 정합니다" 라고 말씀드리면, 손님이 스스로 기준을 세워 고르실 수 있습니다.
자료 출처
- 미분양 비교 화면 — 17행 비교표 + 출처 단락
- 미분양 상세 지표 글 — 지표 14가지 값과 공인 기준·출처 읽는 법 (함께 읽을 글)
- 공인중개사를 위한 미분양 활용법 — 함께 읽을 글
- 미분양 분양가·할인율 글 — 분양가·할인율·평당가 입문 (함께 읽을 글)
- 단지 상세 5 단원 글 — 30초 도해 (함께 읽을 글)
- 매수 타이밍 신호 글 — 미분양률 신호로 매수 타이밍 읽기 (시세 분석)
- 국가법령정보센터 — 위 표에 적은 법령 조항 원문
- 블로그 목록 — 단지 비교·매물 메모·세금 도구 등 다른 글 보기
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