단지 시세 분석법 — 평당가·시세 추이·비교 줄세우기

시세 분석은 결국 "줄 세우기" 입니다

손님이 "이 단지 비싸요? 싸요?" 라고 물으셨을 때 답을 내려면 결국 다른 단지와 비교 해야 합니다. 같은 동네 안에서 줄을 세우거나, 같은 평형의 인근 단지 평균과 견주거나, 과거 자기 자신과 비교하는 것 — 이 세 가지가 시세 분석의 전부라 해도 과언이 아닙니다.

이 글은 사이트의 시세 추이 차트 + 평당가(3.3㎡당 값) + 비교 페이지 세 가지 도구를 어떻게 한 흐름으로 엮어서 손님 앞에서 5분 안에 답을 내는지 정리합니다.

평당가가 가장 먼저인 이유

평형(전용면적 = 우리 집만 쓰는 넓이)이 다른 단지를 단순히 "매매가 ○○억" 으로 비교하면 안 됩니다.

평당가 (만원/평) = 매매가(만원) ÷ 전용면적(평)

같은 매매가 6억이라도 84㎡(25평)이면 2,400만 원/평, 59㎡(18평)이면 3,333만 원/평으로 평당가는 1.4배 차이가 납니다. 손님 앞에서 "비슷한 가격"이라고 두 단지를 추천하다가는 정작 단위 가치는 전혀 다른 매물을 추천한 셈이 됩니다.

이 사이트는 매물 표 정렬(보는 순서 바꾸기)에 평당가↑/평당가↓ 가 들어 있고, 단지 비교 페이지에서도 평당가 행이 자동 계산돼 같은 가격대 매물을 줄 세울 때 가장 빠르게 답이 나옵니다.

시세 추이 차트 읽는 법 (6개월/1년/2년/전체)

단지 상세 페이지에 들어가시면 매매·전세 시세 추이 차트가 표시됩니다. 기간 필터를 6개월 / 1년 / 2년 / 전체 4단계로 바꾸면서 봐야 흐름이 보입니다.

차트는 매매(빨강) + 전세(파랑) 선이 함께 그려지고, 가격 범위(상한/하한 점선)도 같이 표시됩니다. 매매 선이 전세 선과 가까워지면 전세가율(매매값 대비 전세금 비율)이 올라가는 중이고, 멀어지면 매매 거품이 커지는 중 이라고 빠르게 읽을 수 있습니다.

호가 vs 실거래가 — 두 숫자가 갈리는 시점

매물 표에 보이는 가격은 호가(매도자 부르는 값) 입니다. 차트에 점으로 찍히는 실거래가(실제로 신고된 거래 값)와는 다른 숫자입니다.

• 호가 = 실거래가 + 0~5% — 정상 흐름. 협상 여지를 두고 부르는 수준
• 호가 ≫ 실거래가 (10%+ 격차) — 매도 호가가 높은 시기. 거래가 잘 안 되고 있다는 신호
• 호가 ≈ 실거래가 — 매도자가 빨리 팔고 싶어하는 신호. 협상 여지 적음
• 호가 < 실거래가 — 급매 또는 명의 변경 사정. 손님께는 추가 검증 필요

차트의 실거래가 점과 매물 표의 호가를 같은 화면에서 본다는 것이 이 사이트의 시세 분석에서 가장 빠른 부분입니다. 다른 사이트는 매물 페이지와 시세 페이지가 분리돼 있어 화면을 오가야 합니다.

격차 5%·10% 구간별 협상 카드 예와 차트 1초에 읽는 법은 호가 vs 실거래가 글 에서 자세히 안내합니다.

같은 동네 단지 줄 세우기 — 단지 비교 화면에서 4개까지

손님이 "○○동에서 추천해주세요" 라고 하시면 단지 비교 페이지 가 가장 빠른 답입니다. 검색 결과에서 후보 단지마다 + 버튼을 눌러 4개까지 모은 뒤 화면 아래 비교 막대의 "비교하기" 클릭.

비교 페이지에서 자동으로 보여드리는 24행:

• 시세 6행 — 매매가, 전세가, 월세 보증금/월세, 평당가, 매매-전세 갭(매매값과 전세금 차이), 전세가율
• 단지 정보 8행 — 세대수, 동수, 준공년도, 용적률, 건폐율, 주차대수, 건설사, 평형 (용적률 = 땅 넓이 대비 건물 바닥 넓이 합의 비율, 건폐율 = 땅 넓이 대비 건물이 덮은 넓이 비율)
• 차트 3종 — 가격 추이, 매매/전세/월세 평균 막대, 층별 구성
• 상세 표 3종 — 면적별 가격, 관리비, 세대구성

값은 판정 표시(★) 없이 나란히 보이고, 화면 맨 아래에 자료 출처 한 단락(네이버부동산 단지 정보· 매물 호가 집계, 국토교통부 실거래가 등)이 붙어 "이 값은 어디서 왔다" 까지 함께 안내하실 수 있습니다.

인쇄·엑셀 — 손님께 자료 만들기

비교 페이지 우상단에는 인쇄 + 엑셀 다운로드 버튼이 있습니다.

• 인쇄 — 차트 + 표가 모두 펼쳐진 상태로 PDF 출력. 접혀 있던 칸이 자동으로 펼쳐지고 왼쪽 메뉴·맨 위 메뉴 줄은 인쇄에서 빠집니다.
• 엑셀 — 단지별 시세·세대구성·평면 정보가 한 시트에 정리됩니다. 엑셀이 계산식으로 잘못 읽지 않게 하는 안전 처리(=, +, -, @ 로 시작하는 칸에 작은따옴표 자동 부착)가 기본 적용됩니다.

상담 끝나고 손님께 카카오톡으로 PDF + 엑셀 두 파일 만 보내드리면 자료 정리 끝입니다.

함정 3가지

마지막으로, 시세 분석 시 손님 앞에서 실수하기 쉬운 함정 세 가지를 정리합니다.

1. 거래량 0인 시기의 차트 점 — 거래가 없으면 점이 안 찍히거나 마지막 거래 가격이 그대로 유지된 것처럼 보입니다. 6개월 동안 거래 없음 ≠ 가격 변동 없음.
2. 신축 단지의 짧은 이력 — 준공 5년 미만 단지는 차트가 1-2년만 그려져서 추세 판단이 불가능합니다. 인근 비교 단지 차트를 함께 보셔야 합니다.
3. 층·향·동에 따른 평당가 분산 — 같은 단지 안에서도 평당가가 ±10% 차이날 수 있습니다. 매물 표 평당가↑/↓ 정렬로 퍼진 모양을 먼저 보시고, 그 안에서 평균을 잡으세요.

자료 출처

• 단지 검색 — 단지 검색해서 후보 모으기
• 단지 상세 — 매물 표 + 시세 추이 차트 + 평당가 자동 표시
• 단지 비교 화면 — 단지 4개까지 24행 + 차트 5종 비교
• 전세가율 글 — 전세가율로 매매-전세 관계 보는 법
• 미분양 분양가·할인율 글 — 분양가·할인율·평당가로 미분양 단지 시세 보기 (함께 읽을 글)
• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 실거래가·시세 추이 원본 자료

다음 글에서는 미분양 자료를 같은 흐름으로 매수 상담에 활용하는 법을 다룹니다.